Immobilienfonds

Zielformulierung dieses E-Books

Eine Immobilie ist – das besagt schon ihr Name – nicht mobil und damit schwerer handelbar als andere Anlageformen. Das zeigt ein Vergleich mit dem Aktienmarkt: Genügt zum Verkauf einer Aktie heutzutage ein einziger Mausklick, muss sich ein Immobilienbesitzer vor dem Verkauf intensiv mit dem Markt befassen, Käufer suchen und einen Notartermin vereinbaren. Dies und die Tatsache, dass der Preis seines Eigentums nicht täglich über die Börse neu bewertet wird, stellt zwar Transaktionshürden dar, bewahrt ihn aber gleichzeitig vor unüberlegten Entscheidungen.

Die Erfahrungen der vergangenen Jahrzehnte haben gezeigt: Immobilien sind eine der wertbeständigsten – und damit auch eine der begehrtesten – Anlageformen überhaupt. Teilweise hat die Affinität vieler Anleger zu Immobilien psychologische Gründe – schließlich verbinden z. B. viele Menschen mit den eigenen vier Wänden Eigenschaften wie Sicherheit und Geborgenheit. Sie lässt sich aber auch mit nüchternen wirtschaftlichen Zusammenhängen begründen. So ziehen in Zeiten hoher Inflation gemeinhin auch die Immobilienpreise an, während Bargeld und viele andere Vermögensgegenstände an Wert verlieren. Nicht umsonst bezeichnen viele Immobilienbesitzer ihre Häuser und Eigentumswohnungen gern als die sprichwörtliche „Rente aus Stein".

Die Beliebtheit von Immobilienanlagen insgesamt spiegelt sich auch in der Bedeutung der geschlossenen Immobilienfonds (indirekte Immobilienanlage) innerhalb des Gesamtmarktes für geschlossene Beteiligungsmodelle wider. Sie gelten nicht nur als Klassiker unter den geschlossenen Beteiligungsmodellen, sondern verzeichnen in der Gesamtbetrachtung deutlich höhere Eigenkapitalzuflüsse als etwa Schiffsbeteiligungen oder Lebensversicherungsfonds. Laut der aktuellen Feri-Gesamtmarktstudie für Beteiligungsmodelle 2009 halten Immobilienfonds ihre Spitzenposition vor den Schiffsfonds mit 34 %, trotz eines deutlichen Platzierungsrückgangs im Jahr 2008. Nach dem vergangenen Krisenjahr 2008 zeigt sich 2009 eine deutliche Orientierung der Anleger in Richtung Sicherheit und bekannte, transparente Anlagemöglichkeiten. Traditionelle Core-Immobilien, also langfristig voll vermietete Top-Objekte in guter Lage und mit solventen Mietern stehen ganz oben auf der Wunschliste von Investoren und Anlegern. Über einen geschlossenen Immobilienfonds können auch die Anleger in Immobilien investieren, für die ein deutlich kapitalintensiverer und/oder aufwändigerer Direktkauf nicht infrage kommt.

Mit dieser Lektion möchten wir Ihnen ein nützliches Instrumentarium an die Hand geben, mit dessen Hilfe sich erfolgreiche Immobilienanlagestrategien in der Struktur von geschlossenen Fonds entwickeln lassen.

In Kapitel 1 werden wir zunächst die Grundbegriffe und Grundlagen für geschlossene Immobilienfonds vorstellen.

Im zweiten Kapitel befassen wir uns mit den Zyklen von Immobilienmärkten und ihren Veränderungen im Zeitablauf, insbesondere vor dem Hintergrund der weltweiten Krise in den Jahren 2008/2009.

Kapitel 3 zeigt die verschiedenen Investitionsstrategien geschlossener Immobilienfonds und die Anforderungen an die richtige Standortwahl für eine Investition. Im Hinblick auf die geografische Wahl eines Investitionsstandortes geben wir einen Einblick in die Verschiedenheit globaler Immobilienmärkte.

In Kapitel 4 beschäftigen wir uns insbesondere mit wichtigen Kennzahlen zur Beurteilung von Immobilienobjekten und Kapitel 5 nimmt sich der Besteuerung geschlossener Immobilienfonds an und erklärt, wie Sie mit Auslandsimmobilienfonds im Sinne der Steueroptimierung eine intelligente Strukturierung ihres Depots vornehmen und attraktive Renditen erzielen können.

Kapitel 6 und Kapitel 7 beschäftigen sich mit den drei Lebensphasen eines Immobilienfonds: mit der Konzeption, dem aktiven Fondsmanagement und der Exitstrategie. Wer heute langfristig erfolgreiche Fondskonzepte für Immobilien realisieren möchte, der muss sich auch mit der Bewirtschaftung und den Funktionsweisen der Immobilienmärkte auskennen, um für den Anleger am Ende der Laufzeit einen erfolgreichen Exit zu erreichen.

Am Ende der Lektion können Sie Ihr neu erworbenes Wissen anhand einiger praxisnaher Fragen und Aufgaben anwenden und mithilfe der Lösungsvorschläge Ihre Antworten überprüfen.

Inhaltsverzeichnis

Zielformulierung 6

1 Grundlagen und Grundbegriffe 8
1.1 Funktionsweise geschlossener Immobilienfonds 8
1.2 Abgrenzung zu anderen Immobilienanlageformen 11
1.3 Rechtsformen geschlossener Immobilienfonds 15
1.4 Beteiligungsformen 16
1.5 Typische Anleger von geschlossenen Immobilienfonds 16
1.6 Motive für die Anlage in geschlossene Immobilienfonds 17
1.7 Entwicklung des Marktes geschlossener Immobilienfonds 18
1.7.1 Von Steuersparfonds zu Renditefonds 18
1.7.2 Bedeutung der Portfolio-Diversifikation 19
1.7.3 Was unterscheidet Immobilienfonds von anderen Assetklassen? 21

2 Wie funktionieren Immobilienmärkte? 23
2.1 Immobilienzyklus 23
2.2 Einfluss von Marktmechanismen auf die Marktteilnehmer 28
2.3 Immobilienmärkte: vor, während und nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 30
2.3.1 „Subprime“ – wie alles begann 31
2.3.2 Auswirkungen der Immobilien- und Finanzkrise auf die globalen Immobilienmärkte 32
2.3.3 Ausgewählte Immobilienmärkte 33

3 Differenzierungsansätze bei geschlossenen Immobilienfonds 37
3.1 Investitionsstrategien 37
3.1.1 „Core“ – einkommensorientierte Strategien 38
3.1.2 „Value Added“ – wachstumsorientierte Strategien 39
3.1.3 „Opportunistic“ – chancenorientierte Strategien 39
3.2 Produktanforderungen aus Investorensicht 42
3.2.1 Investorenfreundlichkeit 42
3.2.2 Transparenz 43
3.2.3 Rendite-Risiko-Profil von Investitionsstandorten 44
3.2.4 Makro- und Mikrolage und deren Einfluss 44
3.3 Geografische Diversifikation 45

4 Aspekte der Fondskonzeption 47
4.1 Fondsarten 47
4.1.1 Investitionsobjekte 47
4.1.2 Fondskonzepte 50
4.2 Wichtige Kennzahlen geschlossener Immobilienfonds 52
4.2.1 Substanzquote 52
4.2.2 Kaufpreisfaktor 52
4.2.3 Cap Rate 53
4.3 Kriterien für eine erfolgreiche Immobilienfondsinvestition 55
4.3.1 Ansatzpunkte zur Gestaltung der Immobilienfondskonzeption 58
4.3.2 Leistungsbilanz 60
4.4 Risiken von geschlossenen Immobilienfonds 60

5 Steuerliche Aspekte 63
5.1 Inländische Kapitaleinkünfte 63
5.2 Vermögensverwaltende und gewerbliche Immobilienfondsgesellschaften 64
5.3 Gewerblicher Grundstückshandel 65
5.4 Erbschaftsteuer 66
5.5 Bauherrenmodell/Bauträgermodell 66

6 Die Konzeption: Entstehung eines geschlossenen Immobilienfonds 68
6.1 Marktanalyse 68
6.2 Angebotsphase 68
6.3 Entwicklungsphase 68
6.4 Prospektierung 69
6.4.1 Prospektpflicht nach Verkaufsprospektgesetz 70
6.4.2 Prospektierung nach IDW S 4 71

7 Fondsmanagement und Exitstrategien geschlossener Immobilienfonds 74
7.1 Definition und Zielsetzung eines modernen Fondsmanagements 74
7.2 Fondsverwaltung → Fondscontrolling → Fondsmanagement 75
7.3 Kunden und Anspruchsgruppen 76
7.4 Organisation und Prozesse des Fondsmanagements 77
7.5 Der „Heavy Weight Product Manager“ als Fondsmanagementkonzept 79
7.6 Exit 81

Zusammenfassung 82
Übungsaufgaben 84
Lösungen 86
Literaturverzeichnis 89

Zusammenfassung des E-Books

Wertbeständigkeit, Inflationsschutz und überschaubares Risiko, noch dazu die psychologischen Vorteile der „eigenen vier Wände" – an überzeugenden Gründen für den Kauf einer Immobilie mangelt es nicht. Noch vielseitiger als diese „Rente aus Stein" und vor allem mit deutlich weniger persönlichem Aufwand verbunden sind jedoch geschlossene Immobilienfonds: Sie profitieren von den Vorteilen der Immobilien, in die sie investieren, und kombinieren die vorgenannten positiven Eigenschaften mit handfesten Steuervorteilen und attraktiven konstanten Auszahlungsströmen für den Anleger.

Das Ergebnis ist ein Gesamtpaket mit einem überzeugenden Chancen-Risiken-Profil, das sich weitgehend unabhängig von der Lage an den Weltbörsen entwickelt und erheblich zur Stabilität und Risikooptimierung des Gesamtportfolios beiträgt. Über geschlossene Auslandsimmobilienfonds lässt sich zudem eine breite Portfolio- und Währungsdiversifikation erreichen, indem das Geld des Anlegers über verschiedene Beteiligungsmodelle in verschiedene Währungsräume und Immobilienmärkte gestreut wird. Unterschiedliche Investmentstrategien von verschiedenen Fonds (von sicherheitsorientiert bis chancenorientiert) erlauben zudem eine Feinjustierung hinsichtlich der Risikoneigung des Anlegers. So haben sich geschlossene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren als wertvolle Kapitalanlage mit attraktivem Sicherheits-Rendite-Profil zur Ergänzung des privaten Vermögensportfolios etabliert.

Der Markt für geschlossene Immobilienfonds ist der wichtigste im Markt der geschlossenen Fonds. Und auch die Investitionsmöglichkeiten in verschiedene Länder werden durch die fortschreitende Globalisierung immer vielschichtiger. Die Angebotspalette der Emissionshäuser umfasst inzwischen fast die ganze Welt.

Doch nicht alle angebotenen Länder und Fonds sind auch wirklich interessant oder passen zu den Anlegern. Vorsicht ist geboten, schließlich birgt jeder Markt sein ganz eigenes Chancen- und Risikoprofil. Gründliche Lage- und Objektanalysen nach Makro- und Mikrokriterien, eine Untersuchung des Chancen- und Risikopotenzials sowie ein Blick auf die Immobilienuhr sind daher unerlässlich, um unter den Immobilien dieser Welt echte Perlen aufzuspüren und sie auch zum richtigen Zeitpunkt zu erwerben. So richten sich die Initiatoren bei der Länderauswahl konsequent an dem Zyklusstand der einzelnen geografischen Immobilienmärkte aus, denn nur zu bestimmten Zeiten des Immobilienzyklus ist ein Einstieg sinnvoll und vorteilhaft. Günstige Einstiegszeitpunkte für den Kauf von Immobilien bieten die Phase der Marktbereinigung oder der Beginn der Marktstabilisierung, da Bestandsimmobilien zu diesem Zeitpunkt verhältnismäßig günstig erworben werden können.

Mit Immobilienfonds lassen sich ganz gezielt die unterschiedlichen Steuersysteme der einzelnen Länder nutzen, um attraktive Renditen zu erzielen. Möglich machen dies Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den betreffenden Ländern, die regeln, welchem Staat das Besteuerungsrecht für erzielte Einkünfte zusteht. Durch eine intelligente Strukturierung des Immobilienportfolios in verschiedenen Ländern können Freibeträge genutzt werden, um ein breit diversifiziertes und steueroptimiertes Immobilienportfolio aufzubauen.

Bei der Konzeption eines rundum überzeugenden Immobilienfonds gibt es eine Vielzahl wichtiger Kriterien zu beachten. Nur so lässt sich sicherstellen, dass das fertige Produkt neben einer optimalen Marktlage auch eine solide Kalkulation und ein attraktives Chancen-Risiko-Verhältnis aufweist. Neben der Frage nach der Objektart, in die investiert wird, spielen auch Kriterien wie etwa die Laufzeit und Qualität der Mietverträge und die richtigen Partner eine Rolle. Ebenso wichtig sind der Blick auf die kalkulatorischen Kennzahlen (z. B. Kaufpreisfaktor), denn daran lässt sich erkennen, ob die Immobilie des Fonds auch tatsächlich günstig erworben wurde und so auch das Potenzial zu einer echten Wertsteigerung hat. Je nach Marktumfeld, Zeithorizont und Risikobereitschaft des Anlegers stellt sich die Frage nach der passenden Investitionsstrategie bzw. dem passenden Immobilienfonds: Während die Klassiker unter den geschlossenen Immobilienfonds, die einkommensorientierten Fonds, auf möglichst langfristige Mietverträge mit niedriger Volatilität und geringstmöglichem Risiko setzen, nehmen wachstumsorientierte oder sogar chancenorientierte Fonds höhere Risiken in Kauf und belohnen ihre Anleger dafür mit der Aussicht auf überdurchschnittliche Renditen und eine kürzere Kapitalbindung.

Während früher geschlossene Immobilienfonds aufgrund vorteilhafter Steuerkonstruktionen in das Portfolio von Anlegern wanderten, legt der Anleger heute mehr Augenmerk auf das eigentliche Anlageobjekt, das sogenannte „Asset". Vor diesem Hintergrund hängen die Qualität und das zu erwartende Ergebnis einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds nicht nur von einer soliden und vorausschauenden Konzeption, sondern insbesondere auch von einem erfahrenen und professionellen Fondsmanagement ab.

Wir hoffen, Ihnen mit dieser Lektion einen Leitfaden an die Hand gegeben zu haben, mit dem Sie aus der Masse an geschlossenen Fondsprodukten die seriösen Produkte mit solider Kalkulation und realistischen Annahmen herausfiltern und ganz gezielt erfolgreiche Immobilienanlagestrategien für Ihre Anleger entwickeln können.